Со заштитата на цената на становите преку намалување на бројот на лицитации од три на две, предвидено со новиот закон за извршување кој е во собраниска процедура, треба да се дестимулираат манипулациите при извршување врз недвижностите. Така барем е наведено во образложението на предложениот нов закон, во кое предлагачот, Министерството за правда, наведува уште и дека на овој начин нема да се намалува цената на недвижнината како сега, со што се оштетуваат и должниците и доверителите, а бенефит имаат само "професионални наддавачи".
Јавна тајна е дека на лицитациите на недвижнини обичен граѓанин тешко може да дојде до стан по пристојна цена, особено ако тој е во добра состојба и на атрактивна локација. Голем број учесници на јавните наддавања што се одржуваат во канцелариите на извршителите се жалат дека никако не можат да ја постигнат последната понуда, зашто организирани групи наддавачи прават се за да го земат станот.
Една скопјанка вели дека со години се обидувала да купи стан на лицитација, но неодамна се откажала од тоа бидејќи видела дека за неа нема таква можност, а и пресметала дека по секоја лицитација е во зијан.
- За да се наддава на лицитацијата треба да се даде гаранција во висина од 10 проценти од неговата проценета вредност. Јас имам пари на штедна книшка и нив ги користев за да учествувам во наддавања. Но, по неколку лицитации сфатив дека не можам да дојдам до стан, зашто организирани групи, веројатно адвокати ги "штимаат" цените. Се откажав од учеството на лицитации затоа што и покрај тоа што ми ја враќаат гаранцијата за учество, јас bev во загуба, бидејќи потребните пари ги вадев од орочен штеден влог, вели таа.
Извршителите на некој начин го потврдуваат искуството на оваа скопјанка, но не сакаат да зборуваат јавно за тоа што се случува на наддавањата. Некои од нив анонимно раскажуваат интересни приказни. Еден извршител од внатрешноста на државата вели дека уште кога ќе види група луѓе кои се договараат пред канцеларијата пред почетокот на лицитацијата, кои тој погрдно ги нарекува мафијаши, знае што ќе се случува понатаму.
- Во текот на лицитацијата наддавачите често гласно зборуваат, се договараат меѓу себе, примаат инструкции по телефон. Поради тоа, неколку пати сум го прекинал наддавањето, вели друг извршител, додека пак трет изјавува дека редовно бара од присутните да ги исклучат мобилните телефони пред да почне наддавањето.
Преку ваквото договарање учесниците обично ги "минираат" лицитациите, па се оди на трет обид за продажба, при што со сегашната законска регулатива цената на недвижноста може драстично да се спушти под пазарната вредност. Упатените велат дека станови купени на ваков начин подоцна се препорадаваат по далеку повисоки цени, а има и информации дека во овие организирани мрежи на наддавачи се вклучени и самите извршители. Скопски извршител, пак, укажува на случај кога договарајќи се, учесниците на лицитација дури и ја покачиле цената на станот далеку над понудената.
Со новопредложената законска регулатива се воведуваат нови правила за продажба на запленетите недвижнини, а деталите ќе се прецизираат со носење на правилници. Во текстот на законот, освен што се намалува бројот на лицитации од три на две, се скусува и рокот во кој проценителот треба да ја утврди вредноста на недвижноста и тоа од сегашните 15, на осум дена.
- Отстранета е можноста за трето јавно надавање на недвижностите, со цел да се дестимулираат манипулациите на потенцијалните купувачи за намалување на цената на недвижностите со што се оштетуваа должниците и доверителите, а бенефит имаа само "професионалните" учесници на јавните наддавања, наведуваат од Министерството за правда и додаваат дека на овој начин се скратува времето на извршувањето врз недвижност за најмалку 45 дена.
Една лицитација помалку, исто така значи и дека ако станот се продаде во втор обид, неговата цена нема да може да се спушти под 75 проценти од проценетата. Односно, останува сегашното решение на втората лицитација цената да може да се намали за најмногу една третина, но се исфрла опцијата со која така намалената цена, на трето наддавање може да падне за уште 10 проценти.
- Се очекува со ваквата измена да се стимулираат купувачите да ги купуваат недвижностите на јавно нададавање со можност на лицитирање на повисоки цени, а не да се калкулира со рушење на цените на недвижностите, се наведува во предложениот закон.
Можноста за продажба со непосредна спогодба останува и со новиот закон, со тоа што таа ќе може да се склучи во секое време по одржана прва јавна продажба, но не подоцна од 90 дена по одржана втора јавна продажба. Според искуството на извршителите, усното јавно наддавање е редовно практика, додека во непосредна спогодба купувач на недвижнината најчесто е доверителот.
Со новите правила извршителот добива обврска да има електронска комуникација со катастарот. На тој начин значително треба да се скрати времето за вршење на уписи во Катастарот, но и за прибирање на податоци од него. Исто така треба да се зголеми ефикасноста на постапувањето и да се намалат трошоците.
(С.Ву.)
